von Ilka Bierbaum, Aachen 2007

Folgende Gesetzbücher sollten Sie Ihr Eigen nennen:

o BGB Bürgerliches Gesetzbuch ISBN 3423050012 (dtv)
o WEG Wohnungseigentumsgesetzbuch ISSN 0938-6163
o Bei Vermietung MIETER Mietrecht ISBN 3423050020 (dtv)
o Das Mieterlexikon ISBN 3-033091-32-2
o Vermieter und Verwaltung ISSN 0938-3328

Gesetzliche Grundlagen

o BGB §§ 535 – 580a, AGB §§ 305 – 310
o Betriebskostenverordnung (BetrKV)
o Wohnflächenverordnung (WoFlV)
o II Berechnungsverordnung (IIBV)
o Wohnungsbindungsgesetz (WoBinG)
o Heizkostenverordnung (HeizkostenV)
o Energieersparnisverordnung (EnEV)
o EstG §§ 48 + 48d Bauabzugssteuer

Gesetzliche Grundlage des Wohnungseigentums

Wohnungseigentumsgesetz v.1951
- Bildung des Wohnungseigentums
- §3 WEG
Vertragliche Einräumung
z.B. Erbengemeinschaft an einem bestehenden Haus
- §8 WEG
Teilung durch den Eigentümer
Neubau, oder Umwandlung von Mietswohnungen

Folgende Begriffe des Wohnungseigentums sollten Ihnen bekannt sein:

Gemeinschaftseigentum
°  Miteigentum
• an Grundstück und Gebäude 1/1.000stel

Sondereigentum
°  Wohnungseigentum
• genaue Bezeichnung der Wohnung

°  Teileigentum
• dient nicht zu Wohnzwecken
• z.B. Ladenlokale, Büros, Tiefgaragen, Kellerräume
• genaue Bezeichnung

 

Bei einem Kauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung Bestandteil des Kaufvertrages

Bitte beachten Sie immer, dass Sie diese Teilungserklärung kennen, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.

o Die Teilungserklärung ist folgendermaßen aufgeteilt:

Teilungserklärung

1 Teil A

1.1 Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes
In Teil A (oder Teil I) der Teilungserklärung ist in der Regel die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes erfasst. Das Eigentum an dem Grundstück und dem Gebäude wird in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Die Miteigentumsanteile werden sodann mit bestimmten Einheiten des Sondereigentums verbunden. Die Teilungserklärung beschreibt das zugeordnete Sondereigentum und nimmt Bezug auf den Aufteilungsplan, welcher als Anlage der Teilungserklärung beigefügt ist. Der Aufteilungsplan ist auf diese Weise Bestandteil der Teilungserklärung.

Hinweis, Verkehrsfähigkeit der Anteile
Durch die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes in Miteigentumsanteile, verbunden mit einem Sondereigentum, werden diese Anteile verkehrsfähig, d. h. sie können als Teil des Grundstücks bzw. des Gebäudes getrennt veräußert oder beliehen werden.

2 Teil B

2.1 Gemeinschaftsordnung
In Teil B (oder Teil II) der Teilungserklärung wird das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt. Manche Gemeinschaftsordnungen begnügen sich mit dem Hinweis auf die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetztes. Andere Gemeinschaftsordnungen ändern die abdingbaren Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetztes (s:“WEG-Vorschriften, abdingbare“) in großem Umfang ab bzw. ergänzen diese. Die gesamte Teilungserklärung wird in das Grundbuch eingetragen. Sie ist als Vertrag unter den Wohnungseigentümern verbindlich. Ihre Abänderung ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung möglich. Die Abänderung ist gegenüber Sonderrechtsnachfolgern nur verbindlich, wenn auch sie in das Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 2 WEG).

Hinweis, Öffnungsklauseln
Manche Teilungserklärungen enthalten in ihrem II. Teil eine Klausel, wonach bestimmte Regelungen in der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden können. Die aufgrund einer solchen Öffnungsklausel ergangenen Beschlüsse entsprechen jedoch nach herrschender Meinung nur Grund vorliegt und subjektiv kein unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer entsteht (BGH, Beschluss v. 27.6.1985, VII ZB 21/84, BGHZ 95, 137; zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss, Staudinger-Kreuzer § 10 ).In Teil B (oder Teil II) der Teilungserklärung sind auch die Sondernutzungsrechte im Einzelnen geregelt. Solche können z.B. an Gärten, Terrassen und anderen Freiflächen bestehen. Sondernutzungsrechte sind mit einem Sondereigentum verbunden und stehen dessen Eigentümer zu. Sie können anderen Miteigentümern nicht jedoch außen stehenden Dritte übertragen werden („Sondernutzungsrecht“).

2.2 Sondernutzungsrechte
In Teil B (oder Teil II) der Teilungserklärung sind auch die Sondernutzungsrechte im Einzelnen geregelt. Solche können z.B. an Gärten, Terrassen und andere Freiflächen bestehen. Sondernutzungsrechte sind mit einem Sondereigentum verbunden und stehen dessen Eigentümer zu. Sie können anderen Miteigentümern nicht jedoch außen stehenden Dritte übertragen werden („Sondernutzungsrecht“).

Ein sehr wichtiges Dokument ist das Grundbuch, darüber sollten Sie folgendes wissen:

Grundbuch

Aufbau des Grundbuches

o Deckblatt
°  Aufschrift
o Bestandsverzeichnis
°  (Merkmale des Grundstückes)
o Erste Abteilung
°  Eigentumsverhältnisse
o Zweite Abteilung
°  Beschränkt dingliche Rechte
o Dritte Abteilung
°  Grundpfandrechte

Deckblatt
• Amtsgericht, Gemarkung, (Buch), Blatt
Bestandsverzeichnis
• Bezeichnung des Grundstückes
°  Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Größe

Abteilung I
• Eigentümer
• Grundlage der Eintragung

Abteilung II
• Erbbaurecht
• Grunddienstbarkeit – Wegerecht, Leitungsrecht, Fensterrecht, Überbaurecht, etc.
• Beschränkt persönliche Dienstbarkeit – Wohnrecht, Unterlassungsrecht, Wohnungsbelegungsrecht
• Nießbrauchrecht
• Reallasten
• Vorkaufsrecht
• Vormerkung
• Verfügungsbeschränkung

Abteilung III
• Hypotheken
• Grundschulden
• Rentenschulden

Baulast
Baulast ist eine Verpflichtung des Grundeigentümers gegenüber der öffentlichen Verwaltung

Was Sie über die Gemeinschaft einer Eigentümergemeinschaft wissen sollten:

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Allgemeine Grundsätze

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander richtet sich lt. § 10 WEG wie es
- dem Gesetz entspricht
- den Vereinbarungen entspricht
- den Beschlüssen entspricht
- dem billigen Ermessen entspricht

Wohnungseigentümer
Rechte des Wohnungseigentümer (§ 13 WEG
- kann mit seinen Sondereigentum nach belieben Verfahren
- ist zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt

Pflichten des Wohnungseigentümers (§ 14 WEG)
- Sondereigentum Instandhalten, andere Eigentümer nicht benachteiligen
- Pflichten auch für Personen seines Haushalts
- Betreten seines Sondereigentums zwecks Instandhaltung zu gestatten

Gebrauchsregelung (§ 15 WEG)

Lasten und Kostenverteilung
- des Sondereigentums sind vom jeweiligen Eigentümer zu tragen

- des Gemeinschaftseigentums sind von der Gemeinschaft zu tragen:
- Entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil
- Entsprechend vereinbartem Verteilerschlüssel
- Entsprechend gesetzlicher Verteilungsbesonderheit
- Kosten baulicher Veränderung
- Kosten des Verfahrens nach § 43 WEG
- Heiz- und Warmwasserkosten

Hausgeld
Zusammensetzung des Hausgeldes: Verteilung in m² oder 1/1000stel Anteile

Kostenarten:
- Grundsteuer
- Straßenreinigung
- Müllabfuhr
- Wasser
- Entwässerung
- Heizkosten
- Versicherung
- Hausreinigung
- Hausmeister
- Gartenpflege
- Allgemein Strom
- Aufzug
- Hausgeld Wohnund 1
- Hausgeld Wohnung 2
- Hausgeld Wohnung 3
- Hausgeld Wohnung x
- Instandhaltung
- Instandhaltungsrücklagen

Zahlungsweise monatlich, 1/12 des Jahresbeitrags, laut Wirtschaftsplan
  = Bewirtschaftungskosten

Nicht umlagefähige Betriebskosten:
- Reparaturen
- Bankkosten
- Nebenkosten Verwaltung
- Verwaltung je Wohnung
- Verwaltung je Garage
- Rücklage Instandhaltung
- Sonderkosten/Umlage Instandhaltungen

Zuordnung der Gebäudeteile

Zum Gemeinschaftseigentum gehören im Allgemeinen folgende Gebäudeteile:
Abstellplätze (Sondernutzungsrecht), Abwasserkanäle, Antennendosen, Aufzug, Außenjalousien, Balkone, Böden (Estrich), Briefkästen, Dach, Dachterrasse (Sondernutzungsrecht), Eingangs- und Etagentüren, Heizkörper & Ventile, Hausmeisterwohnung, Kellerräume, KFZ-Stellplätze (Sondernutzungsrecht), Mauerwerk (tragende Konstruktion), Schaufensterscheiben, Treppenhaus.

Zum Sondereigentum gehören folgende Gebäudeteile:
(wobei diese detailliert in der Teilungserklärung differenziert werden können)
Badezimmereinrichtung, Böden (Oberboden), Elektroleitungen (ab Zähler), Etagenheizung, Hauptversorgungsleitung (ab Wohnungsabzweigung), Haushaltskeller, Innenanstrich (auch Fenster), Innenwände, Markisen, Sprechanlage (innerhalb der Wohnung), Türen, Zwischenwände.

Gliederung der Verwaltung

Eigentümergemeinschaft
Eigentümerversammlung

Verwalter

- Erstellung von Abrechnung und Wirtschaftsplan
- Durchführen der Eigentümerversammlung
- Überwachung der Hausordnung
- Durchführen von Beschlüssen
- Durchführen von Instandsetzung
o Mahnwesen

Wohnungseigentümerversammlung

Einberufung, Vorsitz und Niederschrift (§ 24 WEG)
- Einladungsfrist, Häufigkeit, Versammlung, Vorsitz, Niederschrift

Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG)
- Tagesordnung, Beschlüsse, Aufhebung von Beschlüssen

Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG)
- Beschlussfähigkeit, Stimmrecht, Stimmübertragung, Mehrheitsbeschluss,
  allstimmigen Beschluss, (Zitterbeschluss)

 

Teilrechtsfähigkeit der WEG

- Bisher war die WEG eine gesamtschuldnerische Gemeinschaft (GbR)
- Durch das Urteil des BGH (V ZB 32/05 vom 02.06.05) wurde bisher nicht bekannte
  Rechtsform des Verbandes gebildet.

Praktische Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit

1.) Die Gemeinschaft haftet als Verband mit ihrem Gemeinschaftsvermögen
     -nicht mehr gesamtschuldnerisch-
2.) Gläubiger können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen. Es kann nur noch in
     das Gemeinschaftsvermögen vollstreckt werden
     -nicht mehr gegen einzelne Eigentümer-
3.) Bei Sicherungshypotheken oder Immobilien (z.B. Hausmeisterwohnung) ist nicht
     die Eintragung aller Eigentümer erforderlich, sondern es wird der Verband
     (Gemeinschaft) eingetragen.

Der Verwalter ist Organ des Verbandes (Gemeinschaft)
- In dem meisten Fällen Fremdorgan –

Der Verwalter schließt nicht mehr Verträge für die Wohnungseigentümergemeinschaft (BGB-Gesellschaft) sondern für den Verband als eigenständiger Rechtsträger.

Der Verwalter muss prüfen, ob eine entsprechende Tätigkeit zum Kernbereich der WE-Verwaltung gehört. Denn nur dann gilt Sie als teilrechtfähig.

Was Sie über die Funktion des Verwalters wissen sollten

o Bestellung und Abberufung (§ 26 WEG)
°  Wahl durch die Eigentümerversammlung mit Mehrheit, Frist der Bestellung, Berufung
   durch das Gericht, Beglaubigung, Abberufung

o Aufgaben und Befugnisse (§ 27 WEG)
°  u.a. Durchführung von Beschlüssen, Instandhaltung, Geld verwalten, Zahlung und
   Leistungen bewirken, Ansprüche geltend machen

o Wirtschaftsplan und Rechnungslegung (§ 28 WEG)
°  Wirtschaftsplan jährlich aufstellen, Rechnungslegung jährlich

Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetz WEG

o Entziehung des Wohnungseigentums (§ 18 WEG)
°  Gröbliche Verletzung von Pflichten
°  Nicht Erfüllung von Lasten und Kostentragung

o Wirkung des Urteils (§ 19 WEG)
°  Beschluss und Urteil der Eigentümergemeinschaft
°  Wohnungseigentümer kann durch Erfüllung Zwangsversteigerung abwenden

o Entscheidung durch den Richter (§ 43 WEG)
°  Antrag eine Wohnungseigentümers wegen Verstoß gegen Rechte
   und Pflichten
°  Antrag eines Wohnungseigentümers wegen Verstoß des Verwalters gegen Rechte
   und Pflichten
°  Antrag eines Wohnungseigentümers wegen Bestellung des Verwalters
°  Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über Gültigkeit von
   Beschlüssen

o Dauerwohnrecht
°  Begriffsbestimmung (§31 WEG)
°  Voraussetzung der Eintragung (§32 WEG)
°  Abwicklung und Rechte des Dauerwohnrechtes (§§ 33 - 41)

WEG Novellierung

1.) Erweiterung der Beschlusskompetenz
     Änderung der Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss
2.) Kostenverteilung
     Betriebskosten können durch Mehrheitsbeschluss geändert werden
3.) Hausgeld
     Fälligkeits-, Verzugsregelungen, Vertragsstrafen, Umzugspauschalen können
     durch Beschlusskompetenz eingeführt werden
4.) Bauliche Veränderung
     Bei Modernisierungsmaßnahmen und baulicher Veränderung genügt qualifizierte
     Mehrheit
5.) Anpassung von Vereinbarungen
     Die Eingriffsschwelle soll bereits bei schwerwiegenden Gründen möglich sein
6.) Zustellungsvollmacht
     Neben dem Verwalter auch eine natürliche Person der WEG
7.) Beschlusssammlung
     Sammeln aller Beschlüsse zum Schutz des Sondernachfolger
8.) Einberufung einer WE-Versammlung
     Frist gesetzlich 2 Wochen
9.) Anfechtungsklage
     Nicht mehr vor der freiwilligen Gerichtsbarkeit sondern ein
     ordentliches Zivilgerichtsverfahren
10.) Hausgeldansprüche
      Ansprüche aus Hausgeld – auch Nebenkosten – sollen dem dringlichen Recht
      vorangehen

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